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杨某与李某房屋租赁纠纷案

来源:未知 时间:2020-01-13 10:38 点击量:59

[案情介绍]

杨某与李某财产权属纠纷一案,上某人民法院于2003年9月24日作出民事判决,该判决已经发生法律效力。2005年5月9日该院决定对该案进行再审。2006年3月2日该院作出民事判决。杨某、李某和李女均不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2006年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人杨某及其委托代理人倪某,上诉人李某、李女到庭参加诉讼,原审第三人方某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原审法院经再审审理查明,某路293号系公有房屋。该房二楼统楼、二楼内阳台、三层阁承租人为沈某;亭子间10.1平方米,原承租人吴俊;底层前客堂17.3平方米,承租人李某。晒台、底层后客堂、灶间(走破)、抽水马桶由沈、吴、李三户公用。在实际使用上,因李某与吴俊有矛盾,李某将前、后客堂之间的隔墙拆除,将公用的抽水马桶纳入房间内。2002年9月方某通过差价换房的方式取得亭子间租赁权。同年11月12日,在有关组织的调解下,该房三户住户就公用部位改为独用达成协议,即后客堂、灶间、晒台分别归李某、方某、沈某独用。李某为使用灶间烧饭又向方某租借房屋,2002年11月13日,李女与方某签订了《房屋租赁中介合同》。合同约定,甲方方某将上海市哈尔滨路293号亭子间出租给乙方李女使用居住,协议期到动迁结束,每月租金500元,先付后住,半年一付;租期从2002年11月19日开始;第一年优惠500元,实付5,500元;每年11月19日订合同;租房协议期间,甲方不得加价房费,不得无故中止协议收回房屋。由于当时灶间变更为独用的审批手续尚未办妥,所以合同中没有写灶间。李女按约给付了方某半年房租3,000元,李某也按与方某的口头约定在走破灶间中砌墙拦出走道,分割形成了独用灶间(6.9平方米),并在灶间中搭建了卫生间。事后李某实际使用灶间和亭子间。2003年2月,物业公司批准李、沈、方三户住户公用部位改为独用的申请,并向各户颁发了公房租用凭证。按照合同约定,李女应当在2003年5月19日支付下一期半年的房租,但届时其并未支付。

2003年6月9日,方某与杨某签订了《房屋买卖协议书》,协议书约定,卖方方某将上海市哈尔滨路293号亭子间、灶间转让给买方杨某;卖方实得房款10万元,交易发生的费用由买方承担;卖方将此房的房屋凭证、邻里关系及灶间存在的问题,该房屋的有关资料,详细如实作了说明,房屋成交后,该房屋原先的问题,由买方负责解决等。随后方某、杨某办理了差价换房手续。期间,2003年6月15日,方某为系争房屋事宜找到李某,双方为此发生纠纷。2003年7月起杨某取得了上海市哈尔滨路293号亭子间、灶间的租赁权,并持方某另外所交付的亭子间钥匙于7月2日打扫了亭子间,李某、李女未提出异议。因杨某要求李某、李女归还灶间遭拒,杨某遂起诉来院。

原审法院作出民事判决:一、自本判决生效之日起10日内,李某应从上海市哈尔滨路293号房屋的灶间迁出;并腾清上述灶间内属于李某的煤气灶台、灶具(包括管道)和杂物;二、杨某要求李某承担租房费用人民币1,500元的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币120元,由杨某负担人民币70元,李某负担人民币50元。

原审法院经再审后认为:方某与李女签订的《房屋租赁中介合同》中虽没有将灶间作为出租部位直接写在合同中,但方某承认灶间是与亭子间一同出租给李女的;事实上,李女方一直使用灶间,同时按合同约定的房租标准支付租金,未增付房租,因此应当确定灶间是与亭子间一同出租的。杨某提出方某与李女合同中约定的租赁期限是无效的诉称意见,不能成立。按照合同法的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年,超过部分无效。方某与李女的合同约定租赁期限为动迁结束,没有确定的时间,但从签订合同至今未超过二十年,且双方还约定合同一年一签,故合同约定租赁期限是有效的。方某与李女签订的合同是双方的真实意思表示,不违反法律和行政法规,合同有效。

合同当事人应本着诚实信用原则全面履行合同。按照合同约定,李女在2003年5月19日应当支付下一期的房租,但其没有支付。对于李女提出因没有找到方某而无法支付租金的辩解,难以成立。首先,方某的工作单位证实,方某在2003年6月之前一直在上海市新嘉路6号原公司开设的中介机构工作。其次,合同中载有方某的联系电话,李女也没有通过电话与方某联系;再者,即使找不到方某,李女可以按照法律的规定对应付的租金进行提存,以此表示其履约的诚意,但李女并无此作为。故李女此辩解,不予采信。

杨某在明知亭子间、灶间是出租的,且租期未满的情况下,采用差价换房方法取得该房租赁权,理应同时继受了方某在系争房屋出租中的权利和义务。杨某虽是亭子间、灶间的承租人,但李女取得亭子间、灶间的占有、使用的权利是基于有效合同而产生,两者权利是平等的。杨某于2003年7月2日去亭子间清扫时,李某、李女没有阻止也未提出异议,虽李某、李女现今仍持有亭子间钥匙,但其明确表示方某将房屋置换后自己不再使用亭子间也不会再承担此间的租金,由此可以确定李某、李女以自己的行为明示了亭子间由杨某收回;杨某在原审诉讼时只要求李某让出灶间,也说明亭子间在2003年7月2日已经收回。亭子间与灶间是一同出租的,亭子间由杨某收回后,灶间是否继续出租属合同的变更,依法须由当事人双方协商一致,在未协商一致的情况下,李女理应归还灶间;李某、李女一直以没有烧饭部位而占用灶间且不付相关费用,虽租赁公有的居住用房,房屋出租人一般需提供生活必需的烧饭部位,但李某已将居住用房改为非居住用房,而非居住用房按照相关规定是可以不考虑烧饭部位的,故李某、李女拒绝归还灶间的理由不能成立。杨某要求收回灶间,应予支持。李某、李女在灶间中存放的物品除原亭子间住户遗留的灶台、灶具、管道煤气外应当搬出。虽杨某已收回亭子间,不存在亭子间收取费用问题,但李某、李女使用灶间至今二年有余,应当支付相应的费用。原审法院判决:一、撤销上民事判决;二、自本判决生效之日起10日内,李某、李女应从某路293号灶间中迁出,并腾清灶间内属李某、李女的煤气灶台、灶具(包括管道)和其他一切物品;三、杨某应给付李某、李女卫生间折价款1,000元;四、李某、李女应给付杨某灶间使用费1,500元。以上第三、第四项,应于本判决生效之日起10日内履行完毕。原审案件受理费120元,由杨某负担60元,李某、李女共同负担60元。

原审法院再审判决后,杨某不服,向本院提起上诉称,由于李某、李女强行占用灶间并拒不归还亭子间的钥匙,使己只能在外租房居住,李某、李女理应赔偿此间的经济损失,故请求二审法院依法支持其要求李某、李女承担其在外租房费用16000元的诉请。针对杨某的上诉请求,李某、李女辩称,杨某打扫亭子间,己并未阻拦,且亦未实际使用亭子间,故杨某是有房而不居住,不同意赔偿其在外借房的损失。

李某、李女上诉称,因听信方某的误导,才将居住用房改为非居住用房,且在原审执行中,自觉配合法院,是杨某坚持不愿调解,致再审。现仍坚持认为应由方某作为原告起诉本案,请求二审法院依法驳回杨某的诉讼请求。针对李某、李女的上诉请求,杨某辩称,除房租损失外,同意原判其余处理。

方某提供书面辩称,认为原判事实清楚,证据确凿,请求驳回上诉,维持原判。

本院经审理查明,对于建造于灶间中的卫生间一节,原审复查期间,李某陈述:方给了2000元后,我就隔了走道墙,厕所弄好了……,当时给我2000元,我隔墙、搭卫生花掉1000多元,我还赚了几百元。方某在给原审的来信中陈述:我在02年9月10日给他(李某)的2000元作为搭厕材料人工费就此了结。

另查明,原审法院再审查明其余事实无误,应予确认。

[案情分析]

本院认为,方某就系争本市哈尔滨路293号房屋与李女签订的《房屋租赁中介合同》,系双方当事人真实意思表示,并不违反法律和行政法规,合法有效。虽其上载明的出租部位为系争房屋亭子间,但双方均确认方某租赁卡凭证上所载的6.9平方米灶间系一同出租。杨某在被明确告知邻里关系、灶间存在问题等情形下,仍买受该房并取得系争房屋亭子间及灶间的承租权。现双方对亭子间已于2003年7月2日收回均无异议,但对灶间能否收回存有异议。对杨某要求收回灶间,原审法院予以支持的理由已作充分正确阐述,本院不再赘述。但根据本院查明的事实,现存于灶间的卫生间系由方某出资,李某搭建,故杨某通过支付对价,取得系争房屋租赁权的同时当然继受了包含于灶间中的卫生间。故原判认定杨某应给付李某、李女卫生间折价款1000元不当,且超出当事人诉请,本院予以纠正。李某、李女理应将在灶间中存放的物品除原亭子间住户遗留的灶台、灶具、管道煤气外搬出,其占有灶间且未支付相应费用,显属不妥,原判据此判决其酌情支付杨某灶间使用费有一定的合理性,但该项判决主文亦超出了当事人的诉请,且李某一方对此存有异议,故本院一并予以纠正。杨某在原一审时诉请的在外借房费用1500元,因其未在指定的举证期限内提供证据,原一审判决对该诉请不予支持。判决后,杨某未对此提出上诉。现主张32个月的损失超越原审范围。原审再审对1500元之诉未作判处不当,本院应予增判。

[案情结果]

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

一、维持上某人民法院(2005)虹民一(民)再初字第2号民事判决第一、二项;

二、撤销上某人民法院(2005)虹民一(民)再初字第2号民事判决第三、四项;

三、杨某要求李某、李女承担租房费用1500元的诉讼请求不予支持。

上诉案件受理费120元,由杨某负担60元,李某、李女共同负担60元。

本判决为终审判决。