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逾期交房需支付违约金吗

来源:未知 时间:2019-12-30 10:47 点击量:184

[案情介绍]

2004年7月18日甲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求继续履行合同时,乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后,甲向乙支付了全部购房款,但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲实际交付了房屋,但其所交付的房屋只通过质量验收,还未竣工验收合格。甲在明知该房未进行竣工验收的情况下,仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格,由于此前乙已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给甲,因此甲于2007年9月25日起诉要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

【分岐】

对甲的违约金请求是否支持有两种意见。一种意见认为,由于双方已办理了房屋交接手续,且甲在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下,仍表示同意接房并实际占有了房屋,应视为房屋的交付使用。至此,乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此对甲要求乙承担违约金的请求不予支持。另一种意见认为,截止至乙将房屋交付给甲使用时,该房屋还未经竣工验收合格,不符合合同约定的交付条件,因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件,甲仍予以签收接房。为此,乙仍应承担逾期交房违约金,但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

[案情分析]

【评析】

本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”因此,除当事人另有约定外,房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有,则其房屋交付使用义务履行完毕,客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用,而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地产公司所交付的房屋未经竣工验收合格为由要求乙支付逾期交房违约金,对甲方的诉求是否应予以主张,笔者认为应通过对以下几个问题进行剖析后再下结论。

1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效?

我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定,商品房未经竣工验收合格,不得交付使用。因此,如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用,则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范,只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生,而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效,应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范,则乙房地产公司的履行行为无效;反之,则乙房地产公司的履行行为有效的,应视其履行了交付使用义务。

由于商品房也是建筑工程的一种,因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定:“违反本规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;(二)验收不合格,擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”

从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出,我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用,因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看,其禁止的不是房屋交付使用行为本身,其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用;而且从行为后果上看,房地产公司如果违反了该规定,则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中,乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给甲占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定,但由于违反的是管理性的禁止性规定,因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。

2、甲明知商品房未经竣工验收合格而接房,双方是否对房屋交付条件进行了变更?

商品房买卖合同是双方民事法律行为,在债务人实施给付时,债权人应积极配合受领给付,但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的,则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条:“债权人可以拒绝债务人部分履行债务,但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中,债权人拒绝部分履行要受到法律的限制,但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中,乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给甲占有时,甲在明知该履行不符合合同约定的情况下,其可以接受该履行。但甲接收未经竣工验收合格之房屋,并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为甲选择接房,其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致,可以变更合同”的规定,只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中,乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格,其并未作出变更房屋交付条件的意思表示;而甲也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商,因而房屋交付条件并未变更。此外,我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格,该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预,如果当事人协商约定的交付条件低于标准,则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋,并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定,应如何承担责任?

我国《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中,甲与乙在《商品房买卖合同》中明确约定,乙应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给甲使用。从该约定看,乙将房屋交付使用包含两个层面的内容:一是要在约定期限内将房屋交付给甲使用;二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此,虽然乙房地产公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给甲占有应视为有效的交付使用,但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格,该房屋质量不符合合同的约定,因此乙房地产公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中,乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房甲仍要求继续履行合同时,乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋,其包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用;二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于2006年12月1实际交付了未经竣工验收合格的房屋,没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格,故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为――竣工验收合格逾期。

[案情结果]

综上,根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为,乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为。因此笔者同意第二种意见,乙仍应承担逾期交房违约金,但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。