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小产权房的买卖与分割问题

来源:中律法律咨询网 时间:2019-09-10 13:57 点击量:108
2013年12月,卢某将其在村子自建的188平方米住房以23万元价钱卖给邱某,两边签订了房屋买卖合同,并于签定当日邱某向卢某支付了20万元。当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时,卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的邱某经过土地及房产管理部门查询才得知,卢某所卖房屋是小产权房,无权无证,纯属违章建筑。为此,邱某屡次向卢某提出解除条约退还本金的请求,卢某均以迟延推诿之词应对。今年5月,邱某在法庭上提起诉讼。
法院经审理认为,原告与被告签订的房屋买卖合同标的为农村房屋。在合同中,原告不是该房屋所在村集体经济组织成员,房屋买卖未办理农村宅基地使用权审批手续,违反了法律禁止。该合同违反了法律禁止性规定,应属无效。应当返还合同取得的财产,被告应当返还被告支付的购房款20万元。
小产权房离婚时能分割吗?
小产权房一词不是一个法律术语。它指的是由乡镇政府而非国家发布的财产。也就是说,一些村集体组织或开发商往往在集体土地上以新农村(社区)建设的名义出售,要么是农民自己组织的“商品房”。因此,它没有在法律意义上获得商品房的产权。对于小产权房,由于种种原因,其表现形式也复杂多样,建立在农民家庭基础上,也是旧村改造,拆迁和安置造成的;有因购房协议得到的,也有因赠与、继承等得到的。根据中国《土地管理法》及相关政策,农民集体所有的土地使用权不得转让,出让或出租用于非农业建设。
城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住房和小产权房。任何单位和个人不得出租、占用集体土地进行房地产开发。因此,现行法律和政策禁止小产权房基于出售、交易等法律行为而发生产权变动(所谓物权,是指权利人依法对特定财产包括所有权在内的直接控制和排他性权力,包括所有权、用益权和担保物权)。其基本价值取向在于实施与解决,严格土地利用管制制度,保护耕地。
根据上述规定,在离婚案件的审理中,对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割,但可以对房屋的财产权益予以分割。分割后的财产权和利益相互限制,不具有绝对权利(绝对权利,又称对世界的权利,是指并非对所有人都有效力的任何人的权利,即债务人不具体的权利。绝对权利的主要特征是权利人可以向任何人索取权利。各种人格权、所有权属于绝对权利)。这是因为小产权房是“房子”,具有房屋的所有物理属性,它与大产权房在使用上的性质是一样的。离婚时夫妻之间最大的纠纷是房子,很明显,不可分割的财产法庭不会消除这场纠纷。
离婚时,如果双方对未获得所有权或未获得全部所有权的房屋发生争议,且协商不成立,人民法院不予判决房屋所有权,并由各方根据实际情况。但这条规则是基于有争议的房屋的合法财产权,而小产权房无法获得商品房的产权。法院不会将它们划分为商品房,而是对房屋本身具有的价值划分产权。房子本身,因为购买不是基于商品房产的价格,所以不能根据商品房的价格来处理。但是,毕竟房子有增值因素。有争议的小产权房的市场价格可以协商。如果不符合议价,也可以进行重置价格评估,使用房屋的一方应该给予对方适当的补偿。

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